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[IMG] 文自米宅北京（ID：MizhaiBJ） 1 据新京报报道，春节过后，房企发债融资变得更为密集。 统计数据显示，2月8日至2月15日一周内，共有11家房企完成融资上市发行。其中，境内融资规模高达102.4亿元，境外融资及融资计划累计超过30亿美元。 [IMG] 目前，房企境外发债仍以美元为主，仅春节后的5天时间，至少有6家房企在美元债融资上有所举动： 2月12日，正荣地产拟发行2.3亿美元优先票据； 2月13日，融创中国拟发行8亿美元优先票据； 2月14日，世茂地产宣布将发行10亿美元优先票据，时代中国已发行5亿美元优先票据； 2月15日，旭辉控股发行3亿美元优先票据； 而在1月份，房企的美元债发行量更是大幅增长，据同策研究院数据显示，2019年1月，其监测的40家房企，美元融资总额达到43.7亿美元，环比上月37.85亿元人民币，上涨676.28%。 一系列的数据都表明，房企境外融资正在大幅回暖。 不过，有一个问题也要特别注意，那就是融资成本。 新京报记者观察发现，虽然个别大型房企的融资成本比以往有所下降，但是对于中小房企来说，融资成本依然是居高不下，甚至部分小企业成本要超过10%。 比如，融信中国2亿美元债票息为11.5%、力高集团为13.5%，而当代置业更是高达15.5%。 2 那么问题来了，这么高的成本，为什么这些房企还要不顾一切地去融资呢？ 无疑，保命，是最主要的目的。 之前文章中，我曾提到过： 楼市2019年开局不利，房企销售额明显下降，一些龙头房企下降幅度超过30%。大房企尚且如此，中小房企更是一片风声鹤唳了。 甚至有专家认为，2019年，80%以上的房企将会面临销售额同比停滞甚至下滑的情况。 而更雪上加霜的是，2019年依然是偿债的高峰期。 据权威机构统计，房企第一次偿债小高峰集中在2018年9月-2019年10月，偿还规模约3800亿元；第二次大高峰集中在2020年5月-2021年10月，偿债规模约8600亿元。 这也就是说，从2018年下半年直到2021年下半年，这些房企都将会被债务缠身，不得一刻松懈。 我们也可以看到，从2018年下半年开始，房企的日子就开始不好过了，对于拿地，他们变得更为谨慎，而且有不少企业开始裁员...... 当然，他们还有最后一个希望，那就是“赌国家放水”。 就目前情况看来，2019年仍然会以“滴灌”为主，释放出来的流动性仍然会被严防死守，难以流入楼市。 所以，今年，房企会面临新一轮洗牌，对于小型房企来说，2019年活下去依旧是主旋律！ 此时此刻，它们就如同冰天雪地里掉进泥潭的行路人，只要看到一根树枝或者一根藤条，他们都会选择死死地抓住，然后拼命往上爬。 这个时候，他们是不会去想树枝或者藤条是不是结实的，即使中途断掉了，会有越陷越深的风险，但只要有生的机会，还是愿意赌一把的。 3 从1月份各个房企的融资数据和融资计划来看，楼市调控政策最严格的时期已经过去，政策底已经出现，房企融资难度有所降低，特别是融资成本，相对于2018年，已经有所降低，近期更是出现了企业债利率不足4%的融资。 这里，穿插一个最近大家都比较关心的问题：既然政策底已经出现，那么，2019年，到底要不要买房呢？ 对于这样的问题，我们要区别对待。 之前，笔者曾多次讲到过，2019年会是一个平静的、胶着的市场，难有什么大的行情，特别是三四线城市，随着棚改货币化的收紧，三四线城市在2019年会迎来持续的回调周期。 在破竹最新的一期文章《唐山，房价是真坚挺还是落幕前的盛宴》一文中，笔者讲到，唐山之所以走出一波独立的行情，并不是因为经济好，GDP是河北第一，而是因为，全国楼市的涨跌是轮动的： [IMG] 每一次上涨，几乎都是从一线城市开始，然后逐级向下传导。 截止到现在，一线城市已经调整两年了，2019年，大概率会出现回暖。 以北京为例，中指研究院的数据显示，北京在春节期间的新房成交量增幅超过40%，二手房带看量也在持续增长。 在破竹之前的文章中，笔者也说过，一旦成交量上来了，价格过1-2个月就会上升。 [IMG] 所以，对于北京来说，现在可以考虑入手了。 但是对于三四线来说，2018年那波上涨的势头已经过去了，即使棚改不收紧，2019年大概率也会出现回调。 所以，关于三四线，我的建议是，如果在2018年这波行情中已经涨过的，不管现在出货是赚还是赔，都要出；但如果是没涨的，可以先留一段时间，后续可能会有补涨。 但是，请时刻牢记那句话：2019年，是一个平静而胶着的市场，不会有惊喜！ 4 继续说上面的话题，房企融资回暖，意味着什么？对楼市有什么影响呢？ 融资回暖，说明房企最困难的时期已经过去，资金紧张的局面得到了部分缓解。 但是，我们上文中也提到过，2019年是房企偿债的一个小高峰，虽然1月份拿到了大规模融资，但对大多数房企来说，也只是“借新还旧”而已，他们依然缺乏现金流。 手里没钱，拿地自然不会像以往那么积极，尤其是在楼市大调整时期。 就在上周，新闻还在说，全国二手房均价连跌5个月： 据中金报告、诸葛找房数据研究中心监测，2019年1月，全国100个重点城市二手房挂牌均价为14902元/平方米，环比下跌1.05%，已经连续下跌5个月。从涨跌城市的数量来看，1月份二手房挂牌均价下跌的城市数量远多于上涨的城市数，且平均价格降幅明显高于涨幅。 被平均的数据究竟有多大的参考价值我们暂且不论，但这样的消息，对于预期的影响，终究是不利的。 况且，今年春节的“返乡置业”，与往年相比，情况不容乐观，这是不争的事实。 所以，在如今房地产不景气的情况下，即使融资再回暖，对楼市意义也不大，但对于房企来说，那就意义非凡了。 什么叫“雪中送炭”？这就是！ 岭南会旗下新公众号——岭南财经。这里我将分享一些自己的原创投资感悟，并推荐一些回报几十倍的投资标的。关注岭南会的粉丝，务必扫码关注! [IMG] [IMG][IMG] |